Lorsque le logement en question constitue la résidence principale du locataire, un formalisme particulier est à respecter par le propriétaire qui souhaite donner congé.
Le formalisme physique du congé
Pour être valide, le congé donné par le propriétaire à son locataire doit se faire selon une des deux formes suivantes :
- Acte d’hussier
- Lettre recommandée avec avis de réception. Une lettre par preneur doit être adressée, c’est-à-dire une pour chaque signataire du bail. Pour les époux, et ce même si un seul a signé le bail, deux lettres doivent être envoyées sous peine de nullité, car l’engagement du signataire engage automatiquement l’autre époux de par leur lien.
Si cette forme n’est pas respectée, le locataire pourra prétendre ne pas avoir reçu le congé, et donc ne pas être lié par lui. C’est le cas de tout courrier simple, mail, ou encore texto qu’il est donc utile d’éviter lors d’un congé. En effet, le délai pourrait ensuite être dépassé, et le propriétaire ne pourrait donc plus prétendre à récupérer son bien avant la fin de la prochaine échéance de bail (3 ans le plus souvent).
Le délai imparti pour donner congé au locataire
Le délai de six mois avant l’expiration du bail est à respecter strictement par le propriétaire qui donne congé. En pratique, cela signifie que le locataire doit recevoir le congé plus de six mois avant la fin du bail, et selon l’une des formes indiquées. Ce délai permet au locataire de pouvoir rechercher un nouveau logement, et de préparer son déménagement.
La motivation qui entraîne le congé
Le propriétaire ne peut donner congé pour n’importe quelle raison. En effet, le législateur a souhaité protéger le locataire, qui est potentiellement la partie la plus faible au contrat de bail. La loi impose donc que la motivation soit connue, exprimée de manière claire et sans équivoque dans le document qui donne congé, et surtout que le motif fasse partie des trois suivants :
- La reprise personnelle, c’est-à-dire pour habiter le logement, ou pour y installer ses ascendants ou descendants au premier degré.
- La vente du logement par le propriétaire
- Un motif réel et sérieux. Dans ce cas, ce sont les juges qui tranchent. Attention, le délai de six mois permet au locataire de faire trancher cette question, c’est pourquoi il est préférable de regarder la jurisprudence sur le sujet afin d’être bien informé. Un locataire pourra obtenir des dommages et intérêts si le motif présenté n’est pas réel et sérieux.
Le calendrier
Dans tous les cas, un congé ne peut être donné par un propriétaire en cours de bail. Il doit impérativement attendre la fin du bail (moins le délai de six mois) pour donner congé à son locataire. Cette législation vise à défendre les locataires, parties faibles du contrat de location. Même en cas de décès d’un conjoint, ou encore de séparation, le bien ne peut donc être récupéré qu’à la fin du bail de 3 ans.
En revanche, un propriétaire peut vendre son bien en cours de bail s’il le souhaite, mais sans donner congé. Il s’agit alors d’une vente dite “occupée”, qui ne lui rapportera pas le même montant qu’une vente classique.